蔚莱策略代建行业呈现“强者恒强”特征

2025年以来，房地产代建头部企业显著加大投拓力度，新签约规模快速放量，行业集中度持续抬升，代建赛道呈现出“强者恒强”新特征。

克而瑞最新发布的数据显示，2025年，代建企业新拓面积规模前十集中度达到77%，较2024年增长6个百分点，头部企业牢牢占据市场份额，代建行业正加速迈入以能力与品牌为核心的高质量发展阶段。

头部阵营扩张

具体来看，代建头部阵营扩张态势尤为突出。中指研究院发布的《2025年中国房地产代建企业排行榜》显示，2025年，绿城管理控股有限公司（以下简称“绿城管理”）以3535万平方米的新签约代建规模位列行业第一，规模优势明显。旭辉管理集团有限公司（以下简称“旭辉建管”）、北京润地建设管理有限公司（以下简称“润地管理”）分别以1629万平方米和1595万平方米的新签约规模位居第二、第三，继续保持第一梯队地位。

分领域来看，在政府代建领域，头部企业优势同样突出。2025年，润地管理以1349万平方米的新拓政府代建规模位列榜单首位。旭辉建管、蓝城房产建设管理集团有限公司（以下简称“蓝城集团”）分列第二、第三，新签约规模分别为732万平方米和563万平方米。在业内看来，当前，保障房、学校、体育场馆等公共项目是政府代建的主要方向，同时，部分企业已开始在城市更新项目中探索代建新空间。

在销售与交付层面，代建项目逐步进入成果兑现期。2025年，绿城管理以985亿元代建项目合约销售金额位列销售榜首；蓝绿双城控股有限公司、龙湖龙智造分别实现236亿元和206.2亿元的销售规模位居其后。交付方面，绿城管理全年交付79726套，部分项目实现“交房即交证”，龙湖龙智造等企业交付套数亦均超过万套，代建企业的履约能力持续接受市场检验。

中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示，当前，随着代建竞争日趋激烈，房地产代建企业持续提升自身能力，除持续“卷”产品外，头部企业一方面，不断深耕重点区域和细分市场，针对政府平台、金融机构、中小房企等不同客户群体制定差异化合作方案；另一方面，强化资源整合能力，与设计、施工、营销等产业链优质资源形成战略合作，为委托方提供一站式解决方案，特别是操盘一些大体量项目，如城市更新等。

集中度持续提升

从行业整体看，代建市场的集中趋势进一步强化，头部企业新增代建规模持续增长。数据显示，2025年新增代建规模TOP20企业合计新签约建面达22007万平方米，同比增幅16%，增速较2024年提高6个百分点。

从梯队分布来看，2025年新增代建规模超过1000万平方米的企业增至10家，较去年同期增加5家，在行业整体竞争加剧的背景下，头部企业仍实现逆势扩张。2025年，金地房地产建设管理集团有限公司、龙湖龙智造等企业代建新拓面积规模同比增幅均超过50%，成为拉动行业规模回升的重要力量。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，代建行业的竞争逻辑正在发生变化。早期拼的是资源和规模，现在更多比的是体系化能力、品牌公信力以及对复杂项目的操盘能力。随着政府代建、城市更新和纾困项目占比提升，头部代建企业具备一定优势。

严跃进表示，未来代建行业的核心竞争力将体现在多个方面，一是全流程管理与风险控制能力；二是专业的资源整合能力；三是长期品牌信用积累。在此背景下，行业集中度仍有进一步提升空间，代建赛道将逐步走向高质量发展的新阶段。

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